Существует ли пузырь на рынке недвижимости?

“Уже говорят о пузыре, но на самом деле явления этого пока не наблюдается. Через несколько лет это возможно, но не на этом этапе.” – Йордан Йорданов, исполнительный директор “Новый дом 1”.

В сфере недвижимости постоянно говорят о недавно представленном отчете Уникредит Булбанк. В нем акцентируется внимание на так называемое явление “пузырь” в ценах на недвижимость. В Софии только 6% кварталов предлагают доступное для покупки жилье, а в около 35% столичных кварталов наблюдается ценовой пузырь. Это является частью выводов, сделанных экономистами Уникредит Булбанк о доступности жилья в стране.

Отчетът се подготвя за трета поредна година и в него се публикуват оценки за достъпността на жилищата в България. Оценката е базирана на съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата. Също така се посочва, че когато съотношението на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата е над 6:1, те се считат за “сериозно недостъпни”. Това означава, че жилища, за които са необходими повече от 6 годишни брутни заплати (преди данъци) на едно домакинство, се смятат за недостъпни.

Проведохме интервю с Йордан Йорданов, собственик и управител на фирмата за недвижими имоти “Нов дом 1” с офиси в столицата и Варна. Експертът изрази несъгласие с представените в доклада твърдения и ги определи като метод за примамливо кредитиране. Йорданов коментира и всички актуални въпроси, свързани с недвижимите имоти в България.

България има най-ниската степен на достъпност на жилища в Европа, според доклада на Уникредит Булбанк

Здравейте! Добре дошли на нашия уебсайт. Ние сме специализирана компания, предлагаща различни услуги и продукти. Нашата цел е да задоволим нуждите на нашите клиенти и да им осигурим най-доброто обслужване. Свържете се с нас, ако имате въпроси или желаете да се възползвате от нашите услуги. Благодарим ви, че посетихте нашия уебсайт!

После тщательного прочтения и анализа публикации, Йорданов заявляет, что не согласен с мнением экономистов. В докладе не указано, на каких доходах населения базируется анализ. На официальных – тех, которые относятся к государству или на реальных – тех, которые получаются. Здесь заключается суть проблемы. Учитывая, что Уникредит – очень серьезный банк, предполагаю, что анализ может быть основан только на официальных данных, что означает, что он основан на официальных доходах. Мы все знаем, что в Болгарии большая часть доходов является неофициальными, и это общеизвестный факт. Если анализ был проведен на основе этих данных, он не имеет ценности, потому что не соответствует реальной ситуации. Цены на жилье в Европе гораздо выше и менее доступны, чем в Болгарии. Исключение составляют Испания и Италия, но там право собственности не защищено, как в Болгарии. Это делает недвижимость непредпочтительным инвестиционным инструментом. Меня поразило, что примеры, которые приводятся с точки зрения соотношения цены и дохода, связаны с городами в Австралии и Канаде, а не с Европой, что странно. С другой стороны, Уникредит в настоящее время имеет одни из лучших условий для кредитования. Включая кредитование до 95% от оценки недвижимости и предлагая процентную ставку ниже 2,2%, что делает доступ к дешевым деньгам и, следовательно, легкую покупку жилья, очень привлекательным, – комментирует специалист.

На вопрос о том, наблюдается ли пузырь только в Софии, он отвечает следующее:

“Из информации в публикации ясно, что речь идет о пузыре, но на самом деле я пока не наблюдаю этого явления. Через несколько лет это может произойти, но не на этом этапе. Почему цены в Софии самые высокие? Все очень просто, потому что доходы там самые высокие.”

Основным фактором, влияющим на цены на жилье, являются доходы населения и, конечно, инфляция, которая вызывает страх перед обесцениванием денег. В Болгарии мы доверяем недвижимости как основному инвестиционному инструменту, и это вполне обосновано. Другие инвестиционные инструменты не так хорошо известны и привлекательны для большей части общества. Кроме того, благодаря нашей налоговой системе, недвижимость предоставляет уникальные возможности для быстрого роста капитала и получения больших прибылей”, – заявил Йорданов.

Разрыв между спросом и предложением можно легко исправить.

Есть много денег, есть спрос, есть меньше денег, есть меньше спроса. Некоторые бы сказали: “Поднимем процентные ставки и ограничим спрос”. Эффект был бы минимальным. В Западной Европе процентные ставки всегда были низкими. Сегодня около 6% вызывают шок и ужас у жителей Западной Европы. Люди там находятся в стрессе и страхе. Для них это невиданное и, вероятно, апокалиптическое явление. Кроме того, они привыкли следовать, а не думать. Они знают, что есть те, кто заботится о их процветании. В Болгарии до 10 лет назад процентные ставки были около 6%, а пузырь на рынке недвижимости в 2008 году был на процентных ставках 6-7%. Повышение процентных ставок не вызвало бы у нас такого стресса, как у жителей Западной Европы, даже вообще не вызвало бы. Давайте сравним: представьте себе, что вы взяли кредит под 6% годовых несколько лет назад. Какова будет ваша процентная ставка сегодня? Вероятно, менее 3%. А завтра ее поднимут до 4 или 5%. Ничего страшного, ведь инфляция падает. Тогда оказывается, что вы находитесь в исключительно успешном положении. Давайте посмотрим, что происходит с жителем Западной Европы, взявшим кредит под 2%, а сегодня ставка составляет 6%. Что происходит в его голове? Рост на 300% – это не катастрофа? Кроме того, жилье в Болгарии гораздо доступнее, чем в Западной Европе, и поэтому статистика показывает, что в Болгарии сделки с кредитами составляют менее 30% от 2016 года до 2022 года. В этом году, вероятно, будет рост, потому что при таких процентных ставках человек должен быть слабым финансовым стратегом, чтобы использовать имеющиеся ресурсы вместо кредита. Если я должен обобщить свое мнение, при таком уровне доходов и имеющихся финансовых ресурсов в банках – около 110 млрд. сбережений, мы трудно увидим обвал рынка. Все же предстоит вступление в Еврозону, что также должно привести к росту цен на недвижимость, а мы привыкли думать, – констатирует Йорданов.

Относно въпроса дали трябва да се увеличат доходите на хората, за да има промяна в цените на недвижимите имоти, управителят на “Нов дом 1” казва, че увеличаването на доходите ще доведе до още по-голям интерес към пазара на недвижими имоти. По-високите доходи водят до интерес към по-големи и по-удобни жилища.Над 85% от хората живеят в собствени жилища, докато само 15% наемат.

В ответ на процентное соотношение Йорданов комментирует, что мы не просто хорошо обеспечены жильем, но и не имеем расходов на аренду, которая уменьшает наши доходы. При аренде не наблюдается такой высокий скачок и предполагаю, что и в будущем мы не будем наблюдать такой. Специалист не ожидает увеличения цен на этом этапе. Благодаря нашей отличной налоговой системе, низким процентам от банков и хорошему законодательству. Сегодня Болгария – идеальная страна для инвестиций в недвижимость с целью краткосрочных, надежных и высокодоходных инвестиций, приводящих к быстрому увеличению капитала. В начале 2024 года на рынке будет задержка на уровнях, на которых он находится в настоящее время.