Как выбрать инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду

Как защитить свои деньги от инфляции и увеличить их

В последнее время самым надежным ответом является “Купи золото или недвижимость!”.

В этой статье мы не будем анализировать золото, а дадим “золотые” советы по выбору правильной недвижимости.

Инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду в наши дни можно считать классическими. Победная формула согласно большинству клиентов – найти привлекательное имущество по хорошей цене – предпочтительно кирпичное и легко и быстро сдавать в аренду.

Да, это замечательно, но это также скрывает немало ловушек. Мы дадим вам рекомендации о том, на что следует сосредоточиться при поиске и что следует избегать, если вы собираетесь инвестировать.

Мы учитываем четыре основных критерия и будем оценивать по десятибалльной системе:

Местоположение – коммуникативность и актуальность;
Цена – покупка и возможная будущая продажа;
Аренда – текущие уровни и тенденции;
Возвратность /% и годы/;

№3 – ЖК “НАДЕЖДА” 1,2,3,4.

Местоположение – 7/10

Все части жилого комплекса “Надежда” имеют хорошо организованный городской транспорт (3 станции метро, трамваи, троллейбусы, автобусы), и в них можно найти все необходимое. Множество детских учреждений (ясли, сады, школы), поликлиник, парков (отреставрированный Северный парк, парк “Надежда”), гипермаркеты и магазины, банки, рестораны, салоны и т.д.

Цена – 8/10
Цены в последний год выросли, но все еще относительно выгодные по сравнению с другими западными кварталами. Они начинаются от примерно 1100 евро за квадратный метр для недвижимости “на зеленом” и трудно превышают 1500 евро/м2 для готовых объектов. Или, другими словами, двухкомнатная квартира на продажу на сайте Нов Дом 1 – www.novdom1.bg может быть найдена примерно за 70 000 евро с НДС, а трехкомнатная квартира начинается примерно от 100 000 евро с НДС. Цены, почти недостижимые в других сравнимых районах с развитой и упорядоченной инфраструктурой.
Категорически избегайте покупки старого строительства выше средней цены.

Аренда – 6/10
Средняя цена превышает 10 лв за кв.м., предпочтение отдается трехкомнатным квартирам. Это происходит потому, что преобладающими жителями являются семьи со средними зарплатами. Также востребованы 4-комнатные, многокомнатные и двухкомнатные объекты. Тенденция заключается в том, что появляется все больше новых зданий, и арендные цены растут.

Возвратность – 8/10

Расчеты показывают, что средний доход в жилом комплексе “Надежда” составляет около 5% годовых. Это говорит о том, что инвестиция окупается за период 20-21 года. Доходность будет улучшаться, а указанный период будет сокращаться в случае преобладания нового строительства перед старым в ближайшие годы.

Общая оценка составляет 29/40, что дает 3-е место для квартала “Надежда”.

№2 – ЦЕНТРАЛНАЯ ЧАСТЬ

Местоположение – 9/10

Центр города, как София, предлагает все удобства для семей, работающих или гостей города. Плюсы включают хорошую транспортную доступность. Многие учреждения, достопримечательности и важные здания находятся в пешей доступности. В нормальных условиях круглый год успешно развивается практика предложения аренды и ночлега.
Будьте осторожны с инвестициями в недвижимость около Львовского моста и Женского рынка – они не так популярны среди арендаторов. Причина – насыщенное смешанное население там.

Цена – 6/10
Недвижимость в центральной части имеет почти самые высокие цены в Софии. Близость к бульвару Витоша, желтым плиткам, Софийскому университету, “Графа” всегда повышает цену покупки.
Наш совет, если вы ищете выгодную покупку, – искать недвижимость, которая находится на расстоянии 3-4 перекрестков от перечисленных мест. Цены ниже для недвижимости около бульвара К. Величкова и бульвара Сливница.

Аренда – 9/10
Средняя цена превышает 16 лв. за кв.м.! Да, вы правильно прочитали – это одни из самых высоких арендных ставок в столице. Здесь действует правило обратить внимание на средние квартиры. Самыми востребованными являются двухкомнатные – независимо от классической Гостиная-Спальня-Кухня или типа Гостиная с Кухней и отдельной Спальней. Также востребованы однокомнатные – студии, а также трехкомнатные апартаменты. Модель сдачи в аренду на ночь – через сайты Booking и Airbnb, если нет пандемических ограничений, популярна и доказанно прибыльна.

Возвратность – 7/10

Нашие расчеты показывают среднюю доходность от 3 до 4% в год. Естественно, если вы решите сдавать в аренду на ночь, этот процент может удвоиться или даже утроиться. Но это связано с большим риском, учитывая недавние ограничения, отсутствие туристов, а также требует больших затрат и занимает значительную часть вашего времени. В долгосрочной перспективе, инвестиция в Центр окупится за 38-40 лет. Именно поэтому мы считаем, что Центральная часть всегда будет предпочтительной, но не сможет занять первое место.

Общая оценка для Центра и Центральной части – 31/40.

№1 – СТУДЕНТСКИ ГОРОД/МАЛИНОВА ДОЛИНА

Расположение – 8/10

Студенческий город и Малиновая долина почти не имеют границы между собой. Среди живущих преобладают, естественно, студенты и молодые люди, но все чаще туда направляются и семьи. Кварталы, расположенные в южной части города, имеют хорошую связь, если жители пользуются автомобилем, а альтернативой пока является автобусный транспорт или такси. Ожидается, что в будущем будут построены станции метро, что значительно улучшит оценку местоположения.
Близость к южной дуге окружной дороги и Витоша гора являются преимуществом перед многими другими кварталами в столице.

Цена – 9/10
Одни из самых выгодных цен в г. София!
Они начинаются от около 1000€ за кв.м. для недвижимости “на зеленом”, но становится все сложнее достичь. Тенденция строительства множества новых зданий в Студенческом и Малиновом районах не закончится в ближайшие 3-5 лет. Положительным здесь является то, что есть видение создания новых улиц, тротуаров, детских учреждений и в целом нормальных европейских условий! Все еще можно найти 1-комнатные квартиры/студии за около 60 000€, 2-комнатные за около 80 000€, 3-комнатные, начиная от 105 000€. Вы можете найти еще более выгодные цены на нашем сайте www.novdom1.bg.

Аренда – 8/10
Стоимость аренды превышает 14 лв. за кв.м. в месяц. Однаково хорошо могут сдаваться 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные объекты. В последнее время повысился спрос на садовые объекты на первом этаже с индивидуальным двором/верандой. Часто в Студенческом городке встречаются здания со статусом общежития, но в этом нет ничего тревожного. Наиболее популярны объекты на срок от 3 до 5 лет, что соответствует продолжительности обучения. Их также можно сдавать на ночлег для гостей города, которые хотят почувствовать энергию и атмосферу ночной жизни в самом молодежном квартале.

Возвратность – 9/10
Высокий спрос со стороны арендаторов, хорошая арендная цена и низкая стоимость покупки дают высокое место в нашем рейтинге. Средний годовой доход составляет около 6% и выше. Хорошо обдуманные инвестиции в арендную недвижимость могут гарантировать выплаты на протяжении почти 16 лет, что является отличным достижением. Здесь человек трудно ошибется, если инвестирует.

Общая оценка для Студенческого города / Малиновой долины составляет 34/40.

Мы надеемся, что статья была полезной и готовы помочь вам инвестировать наилучшим и прибыльным способом!

Фото: freepik.com

Автор: Мирослав Стоянов, / Менеджер Офиса “Лидер”, г. София, Новый Дом 1 / тел.: 0879 900 430