Методы оценки недвижимости

Три наиболее распространенных метода оценки недвижимости: метод затрат, метод аналогов рынка и метод дохода.
Опыт и компетентность оценщика очень важны для получения наиболее точной оценки справедливой рыночной стоимости здания.

Метод затрат

При оценке недвижимости по этому методу рассчитываются средние затраты на строительство подобного здания, используя современные строительные материалы и соблюдая современные тенденции в функциональности и внутреннем оформлении.После расчета необходимых затрат на строительство здания, рассчитывается накопленная до настоящего момента амортизация. Амортизация делится на три основных компонента: физическое износ, моральное старение и износ под воздействием внешних факторов.Один из самых популярных методов расчета амортизации – так называемый метод “Возраст-Срок службы”, который учитывает влияние трех компонентов амортизации. При этом методе амортизация рассчитывается как процент от расчетных затрат на строительство подобного здания.

После того, как рассчитана амортизационная стоимость здания, следует добавить рыночную стоимость участка, на котором оно построено. Для этого производится сравнение с ценой земли за квадратный метр в районе здания, рассматриваются параметры других подобных сделок.

Оценка имущества по методу затрат формируется путем добавления амортизационной стоимости здания к рассчитанной рыночной стоимости участка. Метод затрат применяется в основном при оценке относительно новых зданий или имущества с особым назначением. Метод не подходит для оценки очень старых зданий или когда сложно рассчитать амортизацию.

Метод аналогов на рынке

Этот метод основан на принципе замены (то есть оцениваемое имущество стоит столько же, сколько имущество с таким же качеством строительства, удобствами, функциональностью, местоположением, доступом и т. д.). Наличие рыночной информации о сделках, в которых были проданы подобные имущество, очень важно, чтобы этот метод можно было правильно применить.

При условии, что оценщик имеет достаточно информации о сделках с имуществом, подобным оцениваемому, тогда рассчитывается цена за квадратный метр или за комнату (например, при оценке отеля). Чтобы достичь этой цены, оценщик должен сравнить сделки с уже проданным имуществом (учитывая его специфические характеристики и обращая внимание на текущие рыночные тенденции).

Метод дохода

При расчете стоимости недвижимости по этому методу могут быть применены две техники – прямая капитализация (Direct Capitalization) и дисконтированный денежный поток (Discounted Cash Flow) – в зависимости от того, используется ли недвижимость владельцем или сдается в аренду.

Основной величиной, необходимой для расчета стоимости недвижимости по методу дохода, является капитализационная ставка.
Это величина, которая определяется рынком и является показателем уровня развития и ликвидности рынка, а также риска при инвестициях в соответствующий тип недвижимости.

Прямая капитализация применяется при оценке недвижимости, полностью или в основном используемой ее владельцем. В таких случаях рассчитывается потенциальная арендная плата для здания с подобными характеристиками, местоположением, доступом и представительностью. Таким образом, рассчитываются потенциальные годовые доходы, если недвижимость сдается в аренду.

После учета операционных расходов по обслуживанию и поддержке подобного здания получается потенциальная операционная прибыль от недвижимости. Эта прибыль капитализируется с помощью ставки капитализации для подобного типа и класса недвижимости.

Дисконтированные денежные потоки используются как метод оценки в случаях, когда объект оценки является зданием, предлагающим арендуемые площади. Обычно делаются 10-летние прогнозы будущей операционной прибыли и денежных потоков от недвижимости.
После дисконтирования с помощью соответствующей ставки капитализации получается стоимость здания по методу доходов.

Справедливая рыночная стоимость

После проведения оценки недвижимости по трем методам, оценщик должен рассчитать справедливую рыночную стоимость недвижимости. Это может быть сделано путем выбора значения, полученного по одному из методов, или путем расчета средневзвешенного значения значений, полученных с использованием этих методов.

В заключение, составление точной рыночной оценки зависит от наличия актуальной информации о рынке недвижимости, а также от опыта и компетентности оценщика. Это гарантирует клиентам высокое качество услуги и точное представление о стоимости их активов.

Автор: Станимир Станков / Менеджер VIP клиентов, Новый Дом 1 / тел.: 0894 555 690

Фотографии: Pinterest