Может ли на рынке недвижимости наступить анархия?

Новый закон о НДС на новое строительство лежит в основе рыночных трясин

2024 год оставляет за собой колебания в секторе недвижимости к 2025 году. С приходом нового года настало время наметить наши инвестиционные планы. Но не станет ли это трудной задачей, учитывая трясины, которые намечаются для самого предпочтительного инвестиционного актива у нас – недвижимости?

“На данный момент рынок стабилен, и у нас есть позитивный прогноз.”, комментирует Йордан Йорданов, исполнительный директор агентства “Новый дом 1”.

Тем не менее, есть несколько факторов, которые делают новый год вызовом для рынка недвижимости.

Уменьшенный иностранный интерес инвесторов

2024 год был исключительно успешным для сектора “Недвижимость” и завершился ростом цен примерно на 16% годовой базе. Мы наблюдали чрезмерный спрос, даже несмотря на предложение. Это показывает, что инвестиционный интерес в Болгарии по-прежнему остается высоким, но что произошло с иностранными инвестициями?

Согласно данным БНБ, за первое полугодие прошлого года прямые иностранные инвестиции составили 697,8 млн. евро, что составляет 0,7% от ВВП. Это на 2,4 млрд. евро /77,5%/ меньше, чем за тот же период 2023 года. Тогда ПИИ составляли 3,1 млрд. евро.

По мнению Йордана Йорданова, причина заключается в недостаточном управлении. Он считает, что Болгария не может быть предсказуемой страной для инвестирования. “Часто государство не соблюдает собственные законы, что отталкивает иностранных инвесторов. Нестабильное законодательство, коррупция и отсутствие административной ответственности создают неблагоприятную среду для бизнеса и развития”, – категоричен Йорданов. “Примером этому служит то, что в Болгарии нет ни одного инвестора-единорога (иностранный инвестор, инвестирующий 1 миллиард евро или долларов). Такие инвесторы есть в Румынии и Турции. Несмотря на то, что налог на прибыль в нашей стране самый выгодный, вместо того чтобы привлекать иностранных инвесторов, мы наблюдаем отток. Например, в Израиле есть более 60 инвесторов-единорогов и по крайней мере 5 инвесторов с инвестициями свыше 10 миллиардов”, – добавляет он.

После присоединения к Еврозоне, Йорданов ожидает укрепление авиационных связей между городами Западной Европы и городами, такими как Варна, Бургас и Пловдив. “Учитывая все преимущества, которые предлагает наша страна, такие как море и горы, безопасность, отсутствие мигрантов и вкусная еда, ожидается большой интерес и приток малых иностранных инвесторов к нам, что приведет к буму на рынке недвижимости.” Однако когда Болгария станет частью Еврозоны, пока неизвестно.

“Проблемы в экономике стран, таких как Германия и Франция, а также, как наблюдается в последние месяцы, в Болгарии, также приводят к более сложной прогнозируемости рынка недвижимости. Хорошо, что в отличие от других стран, таких как Испания, Италия, Греция и Португалия, у них серьезный рост экономических показателей, что является обнадеживающим фактором.”, – прокомментировал г-н Йорданов.

НДС на новое строительство

Учитывая, что низкие налоговые ставки у нас являются определяющими для инвесторов, хорошая налоговая система в Болгарии способствует развитию сектора. Другим фактором, который определенно окажет негативное воздействие на рынок к 2025 году, является закон о НДС на новое строительство, который привлек внимание СМИ в последний месяц.

Согласно ему, любой, кто покупает недвижимость, построенную в последние 5 лет, или получает ее в качестве компенсации и продает в течение этих 5 лет, должен зарегистрироваться как плательщик НДС и начислить НДС на цену продажи. По мнению владельца “Новый дом 1”, текст не будет принят. “Предложенный закон противоречит коммерческой логике и действующим правилам НДС, что делает его несправедливым и дискриминационным. Мы уверены, что такой закон не будет принят и не повлияет на рынок”, – комментирует он.

Когда стоит инвестировать в недвижимость?

“Несмотря на возможные потрясения на рынке, недвижимость останется предпочтительным инвестиционным активом для болгар. Эта тенденция неизбежно сохранится, если мы следим за развитием болгарской экономики. Тем не менее, важно быть осторожными при покупке недвижимости”, советует Йорданов.

По его мнению, если мы планируем инвестиции в недвижимость, нам следует осуществить их как можно быстрее. “С 1 января началось серьезное повышение цен во всех секторах. Прежде всего, увеличение минимальной заработной платы на 15%, рост стоимости электроэнергии и другие факторы приведут к удорожанию, в основном, основных ресурсов, а затем и всего остального. Происходят инфляционные процессы, которые неизбежно приведут к увеличению цен на недвижимость. Кроме того, во Варне наблюдается ограничение строительства и выдачи разрешений на строительство, что значительно затруднит предложение недвижимости – новое строительство. Следует ожидать серьезного дефицита и, соответственно, более высоких цен на недвижимость. Подобную меру планирует принять и мэр Софии, г-н Терзиев, который комментирует возможное ограничение разрешений на строительство меньших зданий в пользу крупных комплексов.”

Когда мы планируем инвестиции, крайне важно проанализировать текущую ситуацию. В такие периоды нам необходимо обратиться за надежной консультацией к специалистам, которые помогут нам принять лучшее решение. Одним из ведущих агентств у нас с многолетним опытом и богатым портфолио является “Нов дом 1”, уделяющий внимание каждому будущему инвестору. Компания внимательно отслеживает рынок недвижимости и экономические показатели стран ЕС, анализирует и старается максимально быстро информировать своих клиентов о возможных изменениях на рынке недвижимости в Болгарии.