Как да изберем инвестиционен имот за отдаване под наем

Как да защитим парите си от инфлацията и да ги увеличим

От край време най-сигурният отговор е „Купи си злато или имоти!“.

В тази статия няма да анализираме златото, а ще дадем „златни“ съвети по пътя към избора на правилния имот.

Инвестицията в недвижимо имущество с цел отдаване под наем в наши дни може да се приеме като класическа. Печелившата формула според масата клиенти е да търсят атрактивен имот на добра цена – за предпочитане тухла и да се отдава лесно и бързо.

Да, това е чудесно, но крие и не малко капани. Ще ви дадем препоръки върху какво да се съсредоточите в търсенето и от какво да се опазите, ако ви предстои да инвестирате.

Взимаме под внимание четири основни критерия и ще оценяваме по десетобална система:

Локация – комуникативност и актуалност;
Цена – покупка и евентуална бъдеща продажба;
Наем – настоящи нива и тенденции;
Възвръщаемост /% и години/;

№3 – Ж.К. „НАДЕЖДА“ 1,2,3,4.

Локация – 7/10

Всички части на ж.к. „Надежда“ са с добре организиран градски транспорт (3бр. Метростанции, трамваи, тролейбуси, автобуси) и в тях може да намерите „от пиле мляко“. Множество детски учреждения (ясли, градини, училища), ДКЦ-та, паркове (реновираният Северен парк, парк „Надежда“), хипермаркети и магазини, банки, ресторанти, салони и т.н.

Цена – 8/10
Цените в последната година нараснаха, но все още са сравнително изгодни, на фона на други западни квартали. Започват от около 1100€ за кв.м. за имоти „на зелено“ и трудно преминават над 1500€/м2 за готовите. Или иначе казано двустаен имот за продажба в сайта на Нов Дом 1 – www.novdom1.bg може да се намери за около 70 000€ с ДДС, а тристаен апартамент започва от около 100 000€ с ДДС. Цени, почти недостижими в друг сравним район с развита и подредена инфраструктура.
Категорично избягвайте покупка на старо строителство над средната цена.

Наем – 6/10
Средната цена надминава 10лв за кв.м., като по-предпочитани са тристайните апартаменти. Това е така, защото преобладаващите жители са семейства със средни заплати. Също търсени са 4ст, многостайни и двустайни имоти. Тенденцията е с появата на все повече нови сгради и наемните цени да нарастват.

Възвръщаемост – 8/10

Изчисленията подсказват, че средната доходност в ж.к. „Надежда“ е около 5% на годишна база. Това говори за инвестиция, която се изплаща сама за период 20-21 години. Доходността ще се подобрява, а горепосоченият период ще се съкращава в ситуация на преобладаващо ново пред старо строителство в близките години.

Обща оценка е 29/40 отрежда място №3 за квартали Надежда.

№2 – ЦЕНТРАЛНА ЧАСТ

Локация – 9/10

Центърът на един мегаполис като гр. София предлага всички удобства за семейства, работещи или гости на града. Плюсовете са добра свързаност и транспорт. Много от учрежденията, забележителностите и важни сгради са на пешеходно разстсояние. В нормални условия целогодишно е развита успешно практиката да се предлагат имоти за букинг, нощувки.
Внимавайте с инвестицията в имоти около Лъвов мост и Женски пазар – те не са толкова предпочитани от наематели. Причината е наситеното смесено население там.

Цена – 6/10
Имотите в централна част държат почти най-високите цени в гр. София. Близостта до бул. Витоша, жълтите павета, Софийски университет, „Графа“ винаги покачва цената за покупка.
Съветът ни ако търсите изгодна покупка е да потърсите имот, който е на 3-4 пресечки отдалечен от гореизброените места. Цените са по-ниски за имоти около бул. К. Величков и бул. Сливница.

Наем – 9/10
Средната цена превишава 16 лв. за кв.м.! Да, правилно сте прочели – Това са едни от най-високите наемни ставки в столицата. Тук важи правилото да се насочите към средно голям апартамент. Най-търсени са Двустайните – независимо дали от класическите Хол-Спалня-Кухня или от типа Дневна с Кухня и отделна Спалня. Също търсени са Едностайни – студия, а така и Тристайни апартаменти. Моделът да се отдават под наем за нощувки – чрез сайтовете Booking и Airbnb ако няма пандемични ограничения е популярен и доказано печеливш.

Възвръщаемост – 7/10

Изчисленията ни дават между 3 и 4% средна доходност на годишна база. Естествено ако заложите на отдаване под наем за нощувки този процент може да се удвои или дори утрои. Но се поема по-висок риск, предвид доскорошните ограничения, липса на туристи, а и струва повече и отнема значителна част от времето ви. В дългосрочен план при отдаване под наем инвестицията в Център би се изплатила за период 38-40 години. Именно затова смятаме, че Централна част винаги ще е предпочитана, но няма как да спечели първо място.

Обща оценка за Център и Централна част е 31/40.

№1 – СТУДЕНТСКИ ГРАД/МАЛИНОВА ДОЛИНА

Локация – 8/10

Студентски град и Малинова долина почти не намират граница помежду си. Сред живущите преобладават естествено студенти и млади хора, но все по-често натам се насочват да живеят семейства. Намиращите се в южната част на града квартали са с добра свързаност ако живущите ползват автомобил, а алтернативата засега е автобусен транспорт или таксита. Очаква се в бъдеще да има Метростанции и това значително да подобри оценката за локация.
Близостта до южната дъга на околовръстно шосе, Витоша планина са предимство пред много други квартали в столицата.

Цена – 9/10
Едни от най-изгодните цени в гр. София!
Започват от около 1000€ за кв.м. за имот „на зелено“, но вече все по-трудно за постигане. Тенденцията да се строят много нови сгради в Студентски и Малинова няма да приключи в близките 3-5 години. Положителното тук е, че има визия за създаване на нови улици, тротоари, детски учреждения и като цяло нормални европейски облик и условия! Все още могат да се намерят 1ст/Студия за около 60 000€, Двустайни за около 80 000€, Тристайни, започващи от 105 000€. Може да намерите дори и по-изгодни цени в нашият сайт www.novdom1.bg.

Наем – 8/10
Цената на наемите надвишава 14 лв. за кв.м. на месец. Еднакво добре могат да се отдават 1ст, 2ст и 3ст. имоти. Покрай стандартните апартаменти на среден етаж, напоследък има повишено търсене за градински имоти на партер с индивидуален двор/веранда. Често в Студентски град се срещат сгради със статут на общежитие, но в това няма нищо притеснително. Най-масово се отдават имоти за период между 3 и 5 години, колкото трае продължителността на едно обучение. Могат да се отдават и за нощувки за гости на града, които искат да усетят енергията и настроението на нощния живот в най-младежкия квартал.

Възвръщаемост – 9/10
Високото търсене от наематели, добрата наемна цена и ниската покупна дават високо място в нашата класация. Средната годишна доходност в проценти е около 6% и нагоре. Една добре обмислена инвестиция в имот за отдаване под наем, може да ви гарантира изплащане за близо 16 години, което е отлично постижение. Тук човек трудно би сгрешил ако инвестира.

Обща оценка за Студентски град/Малинова долина е 34/40.

Надяваме се статията да е била полезна и сме готови да Ви помогнем да инвестирате по най-добрия и печеливш начин!

Снимка: freepik.com

Автор: Мирослав Стоянов,  / Mениджър Офис „Лидер“, гр. София, Нов Дом 1 / тел.: 0879 900 430