Иностранные фонды скупают целые здания. Станем ли мы вечными арендаторами?

Собственный дом всегда был символом безопасности, финансовой независимости и свободы создавать свою среду без чужого разрешения — перестраивать, ремонтировать и жить по своим правилам. Именно поэтому идея всю жизнь платить аренду кому-то другому звучит тревожно и полностью обескураживающе. Вкладывать свои сбережения в чужой карман месяц за месяцем и в итоге остаться без собственного крыши — это самая большая тревога для болгарина.

Но за кулисами рынка недвижимости у нас тихо готовится серьёзное изменение. Иностранные фонды с значительным капиталом из Азии, Скандинавии и Западной Европы всё активнее изучают болгарский рынок, ища возможность выкупать целые здания и комплексы сразу. Эта бизнес-модель, известная как Build-to-Rent (жильё, построенное специально для сдачи в аренду), давно захватила ряд европейских столиц и породила феномен «вечного арендатора».

Действительно ли мы вступаем в эту эпоху и у нас? Какова бизнес-логика за этими масштабными иностранными инвестициями, почему тема вызывает такие горячие дебаты среди предпринимателей и экономистов, и существует ли реальный риск того, что болгарин будет вытеснен с рынка собственного жилья?

В следующих строках мы разберём эти вопросы с помощью фактов и рыночной логики.

Берлин и Лондон: Как выглядит жизнь в городах «вечных арендаторов»?

Опасения по поводу корпоративного захвата жилищного сектора вполне оправданы. Достаточно взглянуть на уроки городов, которые уже прошли этот путь. Европейские столицы, такие как Берлин и Лондон, давно потеряли баланс. Там массовая скупка жилых зданий миллиардными фондами превратила собственность в недостижимую привилегию для большой части населения.

Статистика по столице Германии показательна — согласно данным Международного союза арендаторов, 84% жителей Берлина живут в аренде (при среднем показателе 30% по ЕС).

Корни этой проблемы уходят в начало века, когда город начал распродавать муниципальный жилой фонд. В 2004 году Берлин продал более 65 000 квартир частным фондам и инвестиционным гигантам, таким как Goldman Sachs и Cerberus. Как видно из инфографики, сегодня лишь треть жилого фонда в городе принадлежит частным лицам, тогда как огромная доля в 32% (более 550 000 квартир) находится в руках крупных корпораций.

Проблем не заканчивается на этом. Согласно совместному расследованию немецких СМИ ZDF Magazin Royale и сети за налоговую справедливость, чтобы оптимизировать свои расходы, корпоративные владельцы массово регистрируют так называемые «пустые компании» (shell companies) для каждого отдельного здания в близких «налоговых гаванях» (tax haven), таких как Цосен в провинции Бранденбург. Таким образом, деньги от арендной платы, которую граждане платят каждый месяц, даже не инвестируются обратно в Берлин, а выводятся за границу, оставляя местное сообщество без капитала.

Подобный сценарий разворачивается и в британской столице. За последние несколько десятилетий доля владельцев жилья в Лондоне резко снизилась с около 57% в 1991 году до менее 47% в 2021 году. Это означает, что впервые за десятилетия большинство лондонцев больше не владеют собственным домом. Проблема усугубляется постоянным ростом арендной платы. В 2024 году среднее домохозяйство, живущее в аренде в Лондоне, тратит 41,6% своего ежемесячного дохода только на аренду, что значительно превышает общепринятую границу доступности в 30%. Это делает Лондон самым недоступным регионом для арендаторов во всей Англии.

Сегодня Лондон является символом усугубляющегося жилищного кризиса. Покупка собственного жилья постепенно становится недостижимой целью для всё большего числа людей, а всё большая часть жителей остаётся долгосрочными арендаторами. Почти половина ежемесячного бюджета семьи уходит только на крышу над головой, что значительно затрудняет накопления на покупку собственного жилья.

На пороге ли мы того же сценария?

На данный момент нет данных, что Болгария находится в ситуации, как в Берлине или Лондоне. Но интерес международных инвестиционных фондов к покупке целых жилых зданий уже стал реальностью. Причина проста, арендное жильё превращается в долгосрочный актив, приносящий стабильный доход и сравнительно низкий риск.

Для строительных предпринимателей такие сделки также крайне выгодны. Вместо того чтобы продавать десятки квартир по отдельности в течение многих лет, они могут реализовать целые проекты сразу. Это освобождает капитал для следующих инвестиции и снижает риск непроданных квартир.

Что же остается для обычного покупателя? Если все больше новых зданий будут приобретаться институциональными инвесторами, на рынке будет появляться меньше жилья, доступного для покупки физическими лицами. При неизменном или растущем спросе это может привести к еще более жесткой конкуренции между покупателями и дополнительному давлению на цены жилья.

По словам представителей инвестиционного сектора, Болгария пока что слишком маленький рынок, и институциональные инвесторы только начинают изучать возможности. Они видят потенциал в основном в Софии, где растет спрос на качественное арендное жилье, но предложение остается ограниченным.

Где должен быть баланс?

Если подобные сделки останутся единичными, они могут привлечь больше капитала и стимулировать строительство. Однако если со временем они станут массовой практикой, Болгария может столкнуться с той же дилеммой, что сегодня стоят Берлин и Лондон — всё больше людей смогут арендовать жильё, но всё меньше смогут позволить себе владеть собственным.

Источники:

IBB Housing Market Report 2024; Zensus 2022 (Destatis); BBU Marktmonitor 2024.

Vonovia SE, Heimstaden Bostad, Adler Group финансовые отчёты за 3 квартал 2025 года; анализ собственности Кристофа Траутветтера/Фонд Розы Люксембург.

«Steueroasen.watch» (FragDenStaat & ZDF Magazin Royale).

Trust for London (отчёты о жилищном владении), Типы владения жильём в домохозяйствах Лондона с течением времени (1961-2021).

Office for National Statistics (ONS), опубликовано 18 августа 2025 года, сайт ONS, статистический бюллетень, Доступность частной аренды, Англия, Уэльс и Северная Ирландия: 2024.