Чужди фондове изкупуват цели сгради. Ще станем ли вечни наематели?

Собственият дом винаги е бил символ на сигурност, финансова независимост и свободата да създадеш своя среда без чуждо разрешение – да преустроиш, да ремонтираш и да живееш по свои правила. Точно затова идеята цял живот да плащаш наем на някой друг звучи тревожно и напълно обезкуражаващо. Да наливаш спестяванията си в чужд джоб месец след месец и накрая пак да останеш без собствен покрив е най-голямото опасение за българина.

Но зад кулисите на имотния пазар у нас тихо се подготвя сериозна промяна. Чуждестранни фондове със значителен капитал от Азия, Скандинавия и Западна Европа все по-активно проучват българския пазар, търсейки възможност да изкупуват цели сгради и комплекси наведнъж. Този бизнес модел, познат като Build-to-Rent (жилища, построени специално за отдаване под наем), отдавна превзе редица европейски столици и роди феномена на „вечния наемател“.

Влизаме ли наистина в тази ера и у нас? Каква е бизнес логиката зад тези мащабни чужди инвестиции, защо темата предизвиква толкова горещи дебати сред предприемачи и икономисти и съществува ли реален риск българинът да бъде изместен от пазара на собствени жилища?

В следващите редове разплитаме тези въпроси с факти и пазарна логика.

Берлин и Лондон: Как изглежда животът в градовете на „вечните наематели“?

Опасенията от корпоративното превземане на жилищния сектор са напълно оправдани. Достатъчно е да погледнем уроците от градовете, които вече минаха по този път. Европейски столици като Берлин и Лондон отдавна изгубиха баланса. Там масовото изкупуване на жилищни сгради от милиардни фондове превърна собствеността в недостижима привилегия за голяма част от населението.

Статистиката за столицата на Германия е показателна – според данните от Международния съюз на наемателите 84% от жителите на Берлин живеят под наем (при средно 30% за ЕС).

Корените на този проблем датират от началото на века, когато градът започва да разпродава общинския си фонд. През 2004 г. Берлин продава над 65 000 жилища на частни фондове и инвестиционни гиганти като Goldman Sachs и Cerberus. Както се вижда и от инфографиката, днес едва една трета от жилищния фонд в града се притежава от физически лица, докато гигантският дял от 32% (над 550 000 апартамента) е в ръцете на големи корпорации.

Проблемът не спира дотук. Според съвместно разследване на германската медия ZDF Magazin Royale и мрежата за данъчна справедливост, за да оптимизират разходите си, корпоративните собственици масово регистрират т.нар. „кухи фирми“ (shell companies) за всяка отделна сграда в близки „данъчни райове“ (tax haven) като Цосен в провинция Бранденбург. Така парите от наемите, които гражданите плащат всеки месец, дори не се инвестират обратно в Берлин, а се изнасят навън, оставяйки местната общност без капитал.

Подобен сценарий се разиграва и в британската столица. За последните няколко десетилетия делът на собствениците на жилища в Лондон спада драстично от около 57% през 1991 г. до под 47% през 2021 г. Това означава, че за първи път от десетилетия мнозинството от лондончани вече не притежават собствен дом. Проблемът се задълбочава и от непрекъснатото поскъпване на наемите. През 2024 г. средното домакинство, което живее под наем в Лондон, отделя 41,6% от месечния си доход само за наем, което е значително над общоприетата граница за достъпност от 30%. Това прави Лондон най-недостъпния регион за наематели в цяла Англия.

Днес Лондон е символ на задълбочаващата се жилищна криза. Покупката на собствен дом постепенно се превръща в недостижима цел за все повече хора, а все по-голяма част от жителите остават дългосрочни наематели. Близо половината от месечния бюджет на едно семейство отива единствено за покрив над главата, което значително затруднява спестяването за покупка на собствено жилище.

На прага ли сме на същия сценарий?

На този етап няма данни, че България се намира в ситуацията на Берлин или Лондон. Но интересът на международни инвестиционни фондове към покупката на цели жилищни сгради вече е реалност. Причината е проста, жилищата под наем се превръщат в дългосрочен актив, който носи постоянен доход и сравнително нисък риск.

За строителните предприемачи подобни сделки също са изключително изгодни. Вместо да продават десетки апартаменти поотделно в продължение на години, те могат да реализират цели проекти наведнъж. Това освобождава капитал за следващи инвестиции и намалява риска от непродадени жилища.

Какво остава за обикновения купувач? Ако все повече нови сгради бъдат придобивани от институционални инвеститори, на пазара ще достигат по-малко жилища, които могат да бъдат закупени от физически лица. При непроменено или нарастващо търсене това би могло да доведе до още по-силна конкуренция между купувачите и допълнителен натиск върху цените на жилищата.

Според представители на инвестиционния сектор България все още е твърде малък пазар, а институционалните инвеститори тепърва проучват възможностите. Те виждат потенциал основно в София, където търсенето на качествени жилища под наем расте, но предлагането остава ограничено.

Къде трябва да бъде балансът?

Ако подобни сделки останат единични, те могат да внесат повече капитал и да стимулират строителството. Ако обаче постепенно се превърнат в масова практика, България може да се изправи пред същата дилема, пред която днес стоят Берлин и Лондон – все повече хора да имат възможност да наемат жилище, но все по-малко да могат да си позволят да притежават собствено.

Източници:

IBB Housing Market Report 2024; Zensus 2022 (Destatis); BBU Marktmonitor 2024.

Vonovia SE, Heimstaden Bostad, Adler Group Q3 2025 Financial Reports; Christoph Trautvetter/ Rosa Luxemburg Foundation ownership analysis.

„Steueroasen.watch“ (FragDenStaat & ZDF Magazin Royale).

Trust for London (Housing Tenure Reports), Tenure types of London households over time (1961-2021).

Office for National Statistics (ONS), released 18 August 2025, ONS website, statistical bulletin, Private rental affordability, England, Wales and Northern Ireland: 2024.