Кой притежава жилищата в София? Задайте този въпрос на приятели и роднини и ще чуете различни отговори. Едни ще кажат, че това са хората, дошли от провинцията, други ще посочат чужденците. А може би най-често ще чуете, че „инвеститорите изкупиха града“. Всеки има своя теория, а коментарите по новините и в социалните мрежи само разпалват спора.

Всъщност отговорът не е въпрос на мнение – той е записан в кадастъра. Отворените данни, обобщени от платформата Blokche към 27 октомври 2026 г., показват балансиран пазар, в който има място за всички. Нека погледнем числата.

85% от собствениците имат само едно жилище

Кръгова диаграма: Хората, които притежават жилище в София, по брой жилища – общо 449 246 души.

Анализът обхваща 464 038 жилища в столицата. 86% от тях принадлежат на хора, 13% – на фирми, а около 2% – на общината и държавата.

Още по-показателно е колко имота има един собственик. От хората, които притежават жилище в София, 85% имат точно едно – това са над 380 000 души. Още 11,6% имат две жилища. Едва 1424 души имат по шест или повече жилища, а само 49 – по 21 или повече.

Изводът е ясен: София е град на семейства, които живеят в собственото си жилище. Типичният собственик е човек с един апартамент, в който живее.

А какво правят фирмите?

Фирмите наистина са по-активни през последните години. Сред жилищата, придобити през 2000-2004 г., днес едва 1,7% са на фирми, докато сред придобитите през 2023-2025 г. делът е около 11%. Още около една пета от жилищата от този период са на фирма с 10 или повече жилища в същата сграда – най-често строител, който все още не ги е продал.

Това не е повод за тревога, а признак на развиващ се пазар. Жилищата, които днес са на строителя, утре ще бъдат предлагани за купувачите. А повече от половината фирми със собственост в София (54%) притежават само по едно жилище.

Има и разлики между районите. В Студентски град 37% от жилищата имат фирма сред собствениците си, а в Лозенец и Витоша – около 20%. Това са райони с традиционно високо търсене на жилища под наем – от студенти, млади специалисти и хора, които се местят в столицата заради работа. Там инвеститорите и професионалните наемодатели осигуряват нещо, от което градът има нужда: поддържано жилище за тези, които още не купуват.

Чужденците – много по-малко, отколкото си мислим

Друг популярен мит е, че чуждестранни купувачи „изземват“ централните квартали. Реалността: едва 0,44% от жилищата в София имат чуждестранен собственик. Най-висок е делът във Витоша – 1,18%.

Какво означава това за Вас?

Ако купувате първото си жилище, почти винаги ще преговаряте с човек като Вас – собственик, който продава, за да купи друго, да помогне на децата си или да смени квартала. Това оставя място за разговор и разумна сделка.

Ако обмисляте инвестиция, данните показват, че пазарът далеч не е зает от големи играчи. Има място и за хора, които искат да вложат спестяванията си в имот и да го отдават под наем.

Ако продавате, Вашият купувач най-вероятно е семейство, което търси дом за години напред. Затова представянето на имота като място за живот, а не просто като квадратни метри, има значение.

Нов Дом 1 – до Вас при всяка стъпка

Независимо дали търсите първия си дом, продавате семейно жилище или правите първа инвестиция, екипът на агенция за недвижими имоти Нов Дом 1 познава пазара в детайли. Свържете се с нас за консултация.

Източник: Blokche, „Кой притежава София“ (blokche.com/analizi/koi-pritezhava-sofia), по отворените данни на кадастъра (АГКК), лиценз CC BY 4.0.