Схемы «Гринлайф» при сделках с недвижимостью подвергают покупателей риску

«Необходимы законодательные изменения, которые закроют лазейки, позволяющие подобные схемы», — комментирует Йордан Йорданов.

В последние недели СМИ и социальные сети раскрывают тревожный случай: десятки болгарских граждан вложили свои сбережения в покупку жилья в Софии через компанию «Гринлайф-пропърти». Многие из них подписали предварительные договоры в 2021 и 2022 годах, внесли значительные авансовые платежи, а теперь остаются без недвижимости.

По словам пострадавших, компания в одностороннем порядке расторгла договоры, а квартиры были переданы новому акционерному обществу «Резидиа груп». Покупатели не были информированы о таком передаче и не имеют юридических отношений с новым владельцем.

Как работают эти схемы и почему важно иметь за спиной компанию и юристов

Йордан Йорданов, исполнительный директор агентства недвижимости Нов Дом 1, прокомментировал: «Я называю это схемой, а не мошенничеством. Худшее в том, что в этом участвуют политические лица, которые продолжают действовать на болгарской политической сцене, а также представители агентств недвижимости. Это способ работы некоторых застройщиков, особенно в Софии — люди дают им свои деньги, а в итоге получают либо минимальную неустойку, либо ничего, в то время как застройщик получает огромную прибыль.»

Йорданов также указывает на конкретный механизм: в предварительные договоры включается пункт, который с точки зрения закона является ничтожным, потому что «противоречит добрым нравам».

«Пользователь оказывается в ситуации абсолютного неравенства. Если экономика ухудшается, покупатель не имеет права отказаться и вернуть свои деньги, в то время как застройщик может расторгнуть договор и удержать всё», — добавляет он.

Как застройщик блокирует права покупателей?

После заключения таких договоров наступает следующий шаг — передача всего комплекса другой компании или передача квартир другим ничего не подозревающим покупателям. По словам Йорданова, это направлено на затруднение защиты покупателей и делает практически невозможным признание договора окончательным.

Даже при выигранном деле риски не заканчиваются, по его словам: «Строительная компания накапливает огромные долги перед НАП и банками. Закон не позволяет нотариально переоформить имущество, если у компании есть хоть пять левов долга. Покупатель может выиграть дело, но имущество уйдет на публичные торги. Это превращается в «сладкую месть» — клиент теряет и деньги, и имущество, а компания фактически извлекает выгоду.»

Как защититься пострадавшим?

Йорданов подчеркивает, что судебные действия возможны, но требуют опытных юристов и стратегии. Пострадавшие могут:

• требовать признания условий недействительными, так как они противоречат закону и добрым нравам;
• предъявить иск о признании договора окончательным и наложить арест на имущество, чтобы заблокировать его продажу третьим лицам;
• в случае выявления мошенничества – возбудить уголовное дело.

«Ключ в том, чтобы не паниковать и не подписывать новые договоры под давлением. Дела долгие и требуют документирования каждого шага, но хорошие юристы могут разрушить систему, которая пытается обмануть покупателей», — добавляет он.

Йорданов предупреждает, что даже при судебной победе имущество может временно оставаться обременённым обязательствами или быть выставлено на публичные торги. «Поэтому», — говорит он, — «жизненно важно, чтобы клиенты действовали систематично и при поддержке профессионалов.»

Вред для рынка и необходимость законодательных изменений

Эти практики затрагивают не только отдельных клиентов. «Они разрушают доверие к рынку новостроек, взвинчивают цены на готовое жильё до небес и пугают иностранных инвесторов», — комментирует Йорданов. — «Необходимы законодательные изменения, которые закроют лазейки, позволяющие подобные схемы.»

«Нов Дом 1» теперь включает в свои договоры неустойки минимум 30% для продавца, если он односторонне расторгает сделку по своей вине – практика, которую Йорданов приводит в пример того, как отрасль может самостоятельно устанавливать более строгие стандарты.