Старые жилые дома могут столкнуться с «налогом на неэффективность»

Банки могут финансировать панельные и кирпичные дома, построенные до 2007 года, только на одну треть их стоимости, предупреждает Йордан Йорданов, совладелец и управляющий директор агентства «Нов Дом 1»

С присоединением к еврозоне болгарские банки попадают под более строгий надзор Европейского центрального банка. Наряду с акцентом на климатические риски, всё более важной темой может стать энергетическая эффективность зданий. В ближайшие годы именно она может стать фактором, определяющим условия кредитования.

Обязательный сертификат для каждой сделки

В Болгарии сертификат об энергетических характеристиках является обязательным документом при новых зданиях и крупных ремонтах, а при сделках с недвижимостью обычно включается в нотариальную документацию. Документ показывает, насколько здание соответствует требованиям по эффективному отоплению, охлаждению, вентиляции, освещению и горячему бытовому водоснабжению, а также сколько энергии теряется через фасады, окна, крышу и пол.

На европейском уровне обсуждается возможность к 2030 году, чтобы большая часть зданий достигла как минимум класса С по энергоэффективности. Если такая политика будет реализована, старый жилой фонд может оказаться в особенно уязвимом положении.

Какие здания находятся под наибольшей угрозой?

Наиболее уязвимыми могут быть панельные дома, старые кирпичные кооперативы и постройки, возведённые до введения более строгих стандартов после 2007 года.

«Я предупреждаю вас об опасности, с которой сталкиваются старые здания, построенные до 1989 года, включая здания, возведённые до 2007 года», — комментирует Йордан Йорданов, совладелец и управляющий директор агентства «Нов Дом 1». По его словам, факт того, что во многих из них установлена внешняя изоляция и окна, не гарантирует, что их признают энергоэффективными.

Энергоэффективность означает, что здание имеет низкие потребности в отоплении, охлаждении, вентиляции, горячей бытовой воде и освещении, а также минимальные потери через конструктивные элементы. Именно эти критерии лежат в основе сертификата.

Финансирование – новая линия разделения

По словам Йорданова, при отсутствии высокой энергоэффективности недвижимость может получать более низкую оценку от банков и, соответственно, меньший процент финансирования, а также более дорогой кредит.

На рынке наблюдаются первые признаки того, что может формироваться дифференциация. «Зеленые» ипотеки предлагают льготные ставки для новостроек и жилья с классом A/A+, подтвержденным сертификатом.

«Банки могут получить ограничения, и такого рода здания будут финансироваться лишь на одну треть или одну четверть от их продажной цены», — прогнозирует Йордан Йорданов. Квартиры в новостройках могут финансироваться по 2000-3000 евро за квадратный метр, тогда как старые здания — всего по 500-800 левов за квадрат.

Где, по мнению эксперта, удар будет самым болезненным?

• Самый болезненный удар может прийтись на здания с неизвестным или низким энергетическим классом, где отсутствие сертификата может стать серьёзным минусом.
• Под угрозой могут оказаться также панельные, ПК, РПК и старые кирпичные дома с устаревшими коммуникациями и без подтверждённого обновления.
• Уязвимыми могут стать и квартиры с отоплением на ископаемом топливе и неэффективными системами, где расходы на обслуживание, вероятно, будут расти.

«Налог на неэффективность» для старого жилья

Разница, вероятно, не будет заключаться в запрете на финансирование, а скорее в новой дифференциации, которая могла бы постепенно перестроить рынок. Пока новое строительство получает более дешевый кредит и более высокую ликвидность, старый жилой фонд, если не будет обновлен, может оказаться обременен своеобразным «налогом на неэффективность» — не в виде официального налога, а через менее выгодные условия кредитования. «Вызов для старых зданий может оказаться серьезным, и рынок, вероятно, должен быть готов к такому возможному развитию, особенно в контексте нашего будущего присоединения к еврозоне. Поэтому в «Нов Дом 1» мы внимательно следим за рынком и законодательными изменениями», — заключает Йордан Йорданов.