МФ спира продажбите без ДДС и удря купувачите още преди първата копка.

Ако планирате да купите ново жилище в ранен етап на строителството, предстоящата промяна засяга пряко вас. Предложената от Министерството на финансите данъчна промяна за задължителна регистрация по ДДС преди първата сделка с ново строителство (от 2027 г.) се представя като „борба с данъчните вратички“. Реалността зад тази мярка обаче е съвсем различна: държавата вдига цената на имотите в начален етап с до 20% и прехвърля тежестта директно върху купувачите.

Това не е административна промяна, а вмешателство, което нарушава утвърдени пазарни практики и удря директно по джоба на хората, които търсят собствен дом.

Защо покупката „на зелено“ беше изгодна?

Досега голяма част от новите жилища в ранен етап се продаваха без ДДС. Затова купувачите, които влизат в проекта рано, получават две предимства:

По-ниска цена: без ДДС, плюс отстъпка за ранната покупка.

Повече избор: най-добрите апартаменти, етажи и изложения.

Какво предвижда новото предложение?

• Задължителна регистрация по ДДС поне 7 дни преди ПЪРВАТА сделка – без значение от оборота, за всяка продажба на нова сграда (или част от нея), урегулиран парцел или право на строеж.
• Обхват: Засяга проектни дружества, строители и физически лица, които продават имоти с цел печалба.
• Ставката: ДДС остава 20%, но се дължи още от първата продажба.

С новите правила държавата казва на купувача: „Плати до 20% повече още преди да е направена първата копка.“ Защо тогава някой да поема риска да купува в ранен етап, ако цената е натоварена с ДДС от самото начало? Ценовото предимство изчезва.

Колко повече ще платите?

Пример: апартамент от 100 кв.м, който днес се предлага „на зелено“ за 1 600 евро/кв.м без ДДС.

• Досега: 100 кв.м × 1 600 € = 160 000 €
• След промяната с ДДС: 100 кв.м × 1 920 € = 192 000 €
• Разлика: до 32 000 евро повече за едно жилище

При сегашното търсене е най-вероятно по-голямата част от данъка да бъде прехвърлена към вас, купувачите. И тези пари не отиват при строителя, а в бюджета.

Защо ще поскъпнат и останалите нови жилища?

Когато покупката „на зелено“ загуби смисъл, ще започват по-малко нови проекти и предлагането ще намалее. А когато търсенето остава същото, а предлагането намалява, цените на всички нови жилища растат.

И държавата няма да спечели.

Купувачите плащат повече, а държавата рискува да не събере очакваните 120 млн. евро, защото ранните покупки ще намалеят, а по-високият данък създава стимул за занижени цени в нотариалните актове и плащания „на ръка“, т.е. за сива икономика.

Тази мярка повдига и сериозни законови и икономически въпроси:

Дискриминация на бранша: Защо за всички останали сектори важи общ праг за регистрация по ДДС, а за имотите се въвежда извънредно правило без оглед на оборота?

Опасен прецедент: Промяната въвежда извънредно правило, при което регистрацията по ДДС вече не зависи от оборота, а от вида на продавания имот.

Съдействие от „Нов Дом 1“

В „Нов Дом 1“ следим всяка промяна в законодателството, за да защитим интересите на нашите клиенти. Когато правилата на играта се променят, точният анализ и правилният момент за покупка са от ключово значение.

Ако търсите нов дом, екипът ни е на разположение, за да анализира вашата ситуация и да ви помогне да вземете най-доброто решение.